Sua empresa vende imóveis? Entenda quando a NF-e ABI será exigida

A venda empresarial de imóveis ganhará um documento fiscal próprio: a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), modelo 77. A emissão obrigatória começa em 1º de dezembro de 2026 para contribuintes sujeitos ao regime regular do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), o sistema comum de apuração desses tributos fora do recolhimento unificado do Simples Nacional.

Para optantes do Simples Nacional e para pessoas físicas alcançadas como contribuintes ou responsáveis, a obrigação produzirá efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027. Incorporadoras, loteadoras e outras empresas que alienam imóveis precisam preparar contratos, cadastros, recebimentos e sistemas, pois o marco tributário da alienação pode ocorrer antes da escritura definitiva e da quitação integral.

Quando a NF-e ABI passa a ser obrigatória?

O cronograma oficial fixou 1º de dezembro de 2026 para o início da NF-e ABI, ressalvado o tratamento posterior dado ao Simples Nacional e às pessoas físicas. O modelo 77 registra eletronicamente as alienações imobiliárias alcançadas pelas regras do IBS e da CBS.

A obrigação documental de dezembro não significa, por si só, cobrança integral dos novos tributos naquele mês. Em 2026 vigoram alíquotas-teste e a legislação prevê dispensa do recolhimento condicionada ao cumprimento das obrigações acessórias aplicáveis. Portanto, a empresa não deve ignorar a NF-e ABI apenas porque o pagamento do IBS e da CBS possa ser dispensado no período de teste.

A documentação técnica versão 1.00a foi aprovada pelo Ato Técnico Conjunto nº 2, de 21 de agosto de 2026.

A empresa também deve confirmar seu enquadramento. O regime regular do IBS e da CBS não se confunde com Lucro Real ou Lucro Presumido, formas de apuração do Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica. Importam a condição do alienante perante os novos tributos e a natureza da operação.

Por que a escritura não define sozinha o momento da operação?

Na alienação de imóvel, a legislação considera ocorrido o fato gerador no ato de alienação. Esse conceito inclui a celebração do contrato, mesmo quando formalizado por promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou outro documento que represente compromisso de venda. Se houver condição suspensiva — um evento futuro e incerto do qual depende a eficácia do negócio — o marco ocorre quando a condição for implementada.

Por isso, estruturar o processo para emitir a NF-e ABI apenas no registro da escritura pode deslocar o documento para depois do evento que a legislação tributária reconhece como alienação. Contrato particular, reserva com entrada e compromisso de compra e venda precisam conversar com o fluxo fiscal desde a origem, observados os prazos e eventos definidos na documentação técnica.

O recebimento também não deve ser confundido com o nascimento da operação. A emissão da NF-e ABI acompanha o ato de alienação; depois, o evento eletrônico “Pagamento de Parcela”, código 170110, relaciona os recebimentos ao documento. Na informação do pagamento, o código 01 identifica sinal, entrada ou parcela.

Na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, o IBS e a CBS incidentes sobre a alienação são devidos em cada pagamento, com aplicação proporcional dos redutores cabíveis. Contrato, nota, eventos de pagamento e apuração são etapas conectadas, mas não necessariamente coincidentes.

Quais dados precisam estar consistentes?

A implantação exige integrar a área comercial, o jurídico, o financeiro e a contabilidade. Os dados do vendedor e do adquirente, a identificação do imóvel, o valor negociado, a forma de pagamento, as datas contratuais e as características tributárias da operação devem corresponder aos documentos que sustentam a venda.

A identificação cadastral merece atenção especial. Quando disponível, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), código nacional associado ao imóvel no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, deve ser conciliado com matrícula, endereço e cadastro municipal. No leiaute, o campo cCIB admite zero ou uma ocorrência, enquanto o indicador relativo ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), indIPTU, é informado separadamente; o dado municipal não substitui o CIB.

Exemplo

Uma incorporadora sujeita ao regime regular vende uma unidade por R$ 900.000. O cliente paga entrada de R$ 90.000 e assina a promessa de compra e venda em 10 de dezembro de 2026; a escritura definitiva será lavrada posteriormente, após outras parcelas.

A empresa não deve programar o processo fiscal como se a operação surgisse apenas na escritura ou na quitação. A promessa assinada já integra o conceito legal de alienação e deve acionar a emissão; a entrada será vinculada pelo evento de pagamento. O IBS e a CBS da incorporação serão tratados conforme as regras de cada pagamento e da transição de 2026.

O exemplo não calcula tributo porque a carga depende das alíquotas aplicáveis, dos redutores e das características do imóvel e do contribuinte. A entrada de R$ 90.000, porém, precisa estar conciliada com o contrato, o documento fiscal e o controle financeiro.

O que deve ser ajustado antes da primeira venda abrangida?

A empresa precisa transformar a assinatura contratual em um evento reconhecido pelo fluxo fiscal. Se o comercial ou o jurídico concluir uma promessa sem informar imediatamente o setor responsável pela emissão, o atraso pode ocorrer mesmo que o financeiro ainda não tenha recebido a maior parte do preço.

Contratos e cadastros devem conter dados suficientes para alimentar o modelo 77. O contas a receber deve separar entrada, parcelas, atualização monetária e outros componentes do preço, permitindo relacionar cada recebimento ao negócio e aplicar os redutores cabíveis.

Também é necessário definir quem valida a operação antes da transmissão e como serão tratados distratos, alterações contratuais, cessões e erros cadastrais. Como leiautes e ambientes podem receber ajustes, testes com o fornecedor do ERP e o acompanhamento das publicações oficiais devem continuar até a efetiva entrada em produção.

A ELS pode apoiar o enquadramento da empresa, a leitura dos contratos, a conciliação dos recebimentos e a preparação fiscal e contábil para o modelo 77. Fale com a ELS Contabilidade e Consultoria pelo WhatsApp e solicite uma análise das operações da sua empresa.