IBS e CBS na locação: quando o locador poderá pagar 3,65%?
- Larissa Marcomini da Silva
- há 2 dias
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Contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025 podem ter um tratamento opcional. A escolha exige prova da data, controle por contrato e avaliação dos efeitos sobre caixa e créditos.
Empresas e pessoas que alugam imóveis precisarão revisar seus contratos para a nova tributação sobre o consumo. A Reforma Tributária alcança essas operações, mas preservou uma opção para contratos antigos elegíveis.
Nessa opção, a operação pode ficar sujeita à alíquota conjunta de 3,65% do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). O percentual, entretanto, não se aplica automaticamente a todo aluguel antigo e não deve ser analisado isoladamente.
O que muda para os contratos de locação?
O IBS e a CBS passam a integrar a tributação de operações com bens imóveis realizadas por contribuintes submetidos ao regime regular. Nas locações, esse regime prevê redução de 70% das alíquotas, além das demais regras aplicáveis ao setor imobiliário.
Para determinados contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento firmados até 16 de janeiro de 2025, foi criado um tratamento transitório. Somente o locador que seja contribuinte do regime regular pode optar pelo recolhimento conjunto de IBS e CBS a 3,65% sobre a receita bruta recebida.
Para a pessoa física, ter contrato antigo não basta. No ano-calendário anterior, a receita de locação deve superar R$ 240.000, limite sujeito a atualização, e envolver mais de três imóveis; no próprio ano, o ingresso ocorre se a receita superar esse limite em 20%, mantida a condição de mais de três imóveis.
A escolha é irretratável para o contrato alcançado. Por isso, a decisão deve ser precedida de comparação entre o regime especial e o regime que seria normalmente aplicável ao imóvel, considerando prazo, receitas, despesas, créditos e perfil do locatário.
Em 2026, IBS e CBS permanecem na etapa de teste, com alíquotas de 0,1% e 0,9% e dispensa condicionada ao cumprimento das obrigações previstas. O efeito econômico do regime de 3,65% começa em 2027.
Quais contratos podem utilizar a alíquota de 3,65%?
A opção alcança contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025. Não basta que a relação locatícia tenha começado antes dessa data: a existência, a data e o conteúdo do instrumento precisam ser comprováveis.
Nos imóveis não residenciais, como lojas, galpões e escritórios, a data deve ser comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica. A opção vale pelo prazo original e exige registro imobiliário ou em Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou a forma regulamentar vinculada ao primeiro documento fiscal com indicação do regime especial.
Nos imóveis residenciais, a comprovação pode ocorrer pela assinatura ou pelo pagamento da primeira contraprestação até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato. O tratamento vale até o término original ou até 31 de dezembro de 2028, prevalecendo a data que ocorrer primeiro.
A alteração do valor ou do índice de reajuste por aditivo não provoca, por si só, perda automática expressamente prevista. Contudo, a opção nunca ultrapassa o prazo original: renovação ou prorrogação fica fora do tratamento, e mudanças substanciais devem ser avaliadas individualmente.
Sobre qual valor incidem os 3,65%?
A base é a receita bruta recebida em razão do contrato. Além do aluguel, podem integrar esse valor receitas financeiras e variações monetárias vinculadas à operação, quando efetivamente recebidas pelo locador.
O regime segue o caixa: o tributo é calculado no período em que a receita entra, e não necessariamente no mês de competência do aluguel. O pagamento de 3,65% é definitivo para IBS e CBS naquela operação e afasta outra incidência desses dois tributos sobre a mesma receita.
Isso não significa que 3,65% seja a carga tributária total da locação. Imposto de Renda, Contribuição Social sobre o Lucro Líquido e outros efeitos tributários ou societários continuam dependendo da natureza do locador, de seu regime e da estrutura da operação.
Exemplo:
Uma empresa possui contrato de locação comercial por prazo determinado, firmado até 16 de janeiro de 2025, e atende às condições do tratamento opcional. O aluguel de janeiro de 2027 é de R$ 20.000, mas o locatário realiza o pagamento apenas em fevereiro.
Como o cálculo considera a receita recebida, a base de fevereiro será de R$ 20.000. Aplicando-se 3,65%, o IBS e a CBS totalizam R$ 730. Se houver encargos financeiros contratuais recebidos junto com o aluguel, esses valores também poderão aumentar a base.
O exemplo demonstra o momento do cálculo, mas não indica que a opção seja sempre mais vantajosa. Essa conclusão depende dos créditos sacrificados, da redução aplicável no regime regular e das características do contrato.
Como a opção afeta créditos, preço e caixa?
O locador que adota o regime especial não pode apropriar créditos de IBS e CBS relacionados ao imóvel submetido à opção. Despesas comuns a mais de uma atividade podem exigir rateio e eventual estorno, tornando indispensável a segregação contábil por contrato e por empreendimento.
Também não se aplica o redutor social das locações residenciais, correspondente a R$ 600 por mês e por imóvel, sujeito a atualização. Portanto, a alíquota de 3,65% deve ser comparada com o regime regular considerando a redução de 70% das alíquotas, o redutor social aplicável e os créditos disponíveis.
Para o locatário sujeito ao regime regular, a eventual apropriação de crédito deve ser examinada conforme as regras gerais. O crédito não deve ser tratado como automático, pois depende do enquadramento da operação, do documento fiscal idôneo e do cumprimento das demais condições legais.
No caixa, a apuração pelo recebimento pode acompanhar melhor a entrada do aluguel. Em contrapartida, o contrato poderá prever reajustes, multas e encargos que também precisam ser corretamente identificados no sistema para evitar base incompleta ou duplicada.
O que deve ser preparado antes de 2027?
A análise começa pela separação dos contratos elegíveis dos novos, indeterminados ou renovados. Para cada instrumento, a empresa deve conferir data, prazo original, destinação, prova da assinatura e formalização da opção.
Os sistemas contábil, fiscal e financeiro deverão conciliar contrato, faturamento, documento fiscal e recebimento. As receitas do regime especial precisam ficar separadas das demais locações, inclusive para controlar créditos relacionados aos imóveis e despesas compartilhadas.
Os documentos fiscais relativos à locação também exigirão atenção. A Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) nacional passa a ser exigida para os fatos geradores da locação a partir de 1º de dezembro de 2026, enquanto a exigência para optantes do Simples Nacional começa em 1º de janeiro de 2027.
Por fim, a opção deve ser comparada contrato por contrato. Prazo remanescente, inadimplência, expectativa de reajuste, despesas creditáveis e condição tributária do locatário podem modificar o resultado econômico mesmo entre imóveis semelhantes.
Legislação
BRASIL. Lei Complementar nº 214/2025, especialmente os artigos 251, 260, 261 e 487; BRASIL. Lei Complementar nº 227/2026, especialmente o artigo 174; BRASIL. Decreto nº 12.955/2026, especialmente os artigos 382, 463 e 582 a 585; COMITÊ GESTOR DO IMPOSTO SOBRE BENS E SERVIÇOS. Resolução CGIBS nº 6/2026, especialmente os artigos 379, 382, 463, 596 e 617; RECEITA FEDERAL DO BRASIL E COMITÊ GESTOR DO IMPOSTO SOBRE BENS E SERVIÇOS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, especialmente o artigo 1º, inciso III, alínea “g”, e § 1º.
